Pachtpreis und Unternehmensentwicklung in Bayern

Die Höhe der Wertschöpfung bestimmt den Pachtpreis

Zur Sicherung des Einkommens aus der Landwirtschaft sind regelmäßig organisatorische Anpassungen notwendig. Bei Ausweitung der bodengebundenen Produktion bedeutet dies die Notwendigkeit der Beschaffung von Pachtflächen. Diese sind insbesondere dort knapp und somit teuer, wo eine hohe Wertschöpfung von den Flächen erwirtschaftet werden kann. Je höher die Wertschöpfung von der Fläche, desto günstiger die Faktorverwertung und somit auch die wirtschaftlich vertretbaren Pachtpreise.

Pachtmarkt bestimmt die Verfügbarkeit von Flächen

Um ein landwirtschaftliches Unternehmen für die Zukunft auszurichten sind regelmäßig organisatorische Anpassungen notwendig. Nur damit lassen sich große und mit erheblichen Risiken behaftete Wachstumsschritte im Rahmen des Generationswechsels vermeiden. Voraussetzung für die richtige Weichenstellung ist, dass die Zeichen der Zeit rechtzeitig erkannt und die richtigen Schlussfolgerungen für die Unternehmensentwicklung gezogen werden. Dies erfordert vom Unternehmer eine eigenmotivierte Änderungsbereitschaft.
Nur wer die aktuelle wirtschaftliche Situation des Unternehmens im Kontext der bisherigen Entwicklung ordnungsgemäß analysieren kann, zieht auch die richtigen Schlussfolgerungen und kann die Unternehmensentwicklung aktiv gestalten. Obwohl mittlerweile über ein Drittel der landwirtschaftlichen Betriebe Einkommenskombination betreibt, kommt der Einkommenssicherung aus der landwirtschaftlichen Tätigkeit, insbesondere bei den Haupterwerbsbetrieben, eine erhebliche Bedeutung zu. Da landwirtschaftliche Produktion immer direkt oder indirekt an Fläche gebunden ist, hat die Flächenverfügbarkeit auf die Unternehmensentwicklung ganz wesentlichen Einfluss. Abgesehen von den rund 6 000 Hektar landwirtschaftlich genutzter Fläche, die jährlich in Bayern verkauft werden, bestimmt der Pachtmarkt maßgeblich die Verfügbarkeit von Flächen. Der Umfang der verfügbaren Flächen ist dabei wiederum sehr stark abhängig von den Betriebsaufgaben in der Region.

Pachtflächenanteile in Bayern

Pachtflächenanteile von unter 25 bis über 75 Prozent

Die Situation bei den Pachtflächen ist in Abbildung 1 dargestellt. Bei den Pachtflächenanteilen bestehen in Bayern erhebliche regionale Unterschiede. Während in Südbayern in Landkreisen wie Miesbach und Bad Tölz-Wolfratshausen der Pachtflächenanteil unter 25 Prozent liegt, beträgt er in den nordbayerischen Landkreisen Aschaffenburg und Schweinfurt über 75 Prozent. Vergleichbare Unterschiede, aber mit ganz anderer regionaler Verteilung, existieren bei den sozioökonomischen Betriebstypen (Abbildung 2).

Im Südwesten Bayerns über 60 Prozent Haupterwerbsbetriebe

Die niedrigsten Anteile an Haupterwerbsbetrieben sind in Nordbayern (z. B. Main-Spessart 22 Prozent), dort wo die höchsten Pachtflächenanteile anzutreffen sind. Demgegenüber wird im Südwesten Bayerns Landwirtschaft noch von über 60 Prozent der Betriebe im Haupterwerb betrieben.
Die Ursachen für diese regionalen Unterschiede sind sehr differenziert zu analysieren. Voraussetzung für die Bewirtschaftung eines Unternehmens im Haupterwerb ist die Erzielung eines angemessenen Einkommens. Dazu bedarf es nicht nur einer angemessenen Flächenausstattung, sondern auch einer entsprechenden Wertschöpfung von der Fläche bzw. von der Tierproduktion. Auch außerlandwirtschaftliche Einkommensalternativen und attraktive Arbeitsplätze wirken, insbesondere über die Wahl der Berufsausbildung der Nachkommen, langfristig auf die Unternehmensentwicklung ein.

Pachtpreise in Bayern

Ausweitung der Biogasproduktion kann erhebliche Auswirkung auf die Pachtpreise haben

Vor allem in Nordbayern wurden in der Vergangenheit die Viehbestände deutlich abgebaut. Des Weiteren ist in Nordbayern lukrativer Marktfruchtbau nur in Gunstlagen und einigen Regionen mit Sonderkulturanbau möglich. Demgegenüber sind in den süd- und ostbayerischen Landkreisen größtenteils noch deutlich höhere Besatzdichten an Vieh vorhanden (siehe Abbildung 3).
Ferner wurde, initiiert durch das EEG, in einigen Regionen als Ersatz für die Viehhaltung bzw. in Ergänzung zur Viehhaltung erheblich in Biogasanlagen investiert. Die Schwerpunkte der Biogasproduktion sind dabei nicht die klassischen Marktfruchtbauregionen, sondern eher die Regionen mit Viehhaltung. In den Regionen mit intensivem Marktfruchtbau (Zuckerrüben, Kartoffeln, Feldgemüse) bzw. Sonderkulturanbau wurde vergleichsweise wenig in die Biogasproduktion investiert. Bei der sehr begrenzten Flächenverfügbarkeit hat die Ausweitung der Biogasproduktion erhebliche Auswirkung auf die Pachtpreise. Dies gilt insbesondere in den Regionen mit intensiver Viehhaltung (vgl. Abbildung 3).

Höchste Pachtpreise in Regionen mit bester Flächenverwertung

Bei den in Abbildung 4 dargestellten Pachtpreisen handelt es sich um die Durchschnittspreise für Ackerflächen aus allen Pachtverhältnissen. Die durchschnittlichen Pachtpreise für Ackerflächen variieren von unter 84 €/ha (Stadt Aschaffenburg) bis 488 €/ha (Stadt Straubing). Im Mittel wurden 2010 (Landwirtschaftszählung) in Bayern für Ackerflächen 291 €/ha und für Grünlandflächen 169 €/ha Pacht bezahlt. Im Vergleich dazu wurde bei Neuverträgen für Ackerflächen im bayerischen Mittel 399 €/ha vereinbart. Die regionalen Unterschiede liegen im Bereich von 195 €/ha (Oberfranken) bis 608 €/ha in Niederbayern. Die Pachtpreise sind damit in den letzten Jahren deutlich angestiegen. Die höchsten Pachtpreise sind erwartungsgemäß in den Regionen mit der besten Flächenverwertung.

Welcher Pachtpreis ist angemessen?

Das Ziel eines Unternehmens ist es, bei vertretbaren Arbeitsbedingungen den bestmöglichen Gewinn zu erwirtschaften. Der Gewinn dient dazu, die eingesetzten Produktionsfaktoren zu entlohnen. Daraus ergibt sich, dass ein Unternehmer keinen „Anspruch“ auf eine bestimmte Faktorentlohnung hat. Nach der unternehmerischen Zielsetzung ist eine bestmögliche Faktorentlohnung zu erwirtschaften. Wie die jährlichen Buchführungsergebnisse zeigen, gelingt dies den landwirtschaftlichen Unternehmen quer durch alle Betriebstypen sehr unterschiedlich. Als Folge daraus kommt es einerseits zu Betriebsaufgaben, andererseits wird Fläche verfügbar, mit der sich die erfolgreicheren Unternehmen weiter entwickeln können. Je mehr Wertschöpfung von der Fläche bzw. über die Tierproduktion von der Landwirtschaft generiert werden kann, desto mehr Unternehmen wird es gelingen, mit der Landwirtschaft ein angemessenes Einkommen zu erwirtschaften und somit Arbeitsplätze in der Region zu erhalten.

Bei höherer Wertschöpfung von der Fläche kann somit auch eine deutlich höhere Faktorverwertung, insbesondere von erfolgreichen Unternehmern, erzielt werden. Eine Pachtpreisdiskussion und Pachtpreisberechnung, losgelöst vom individuellen Geschäftsmodell eines landwirtschaftlichen Unternehmens, ist deshalb wenig zielführend. Eine regelmäßige und vollständige Unternehmensanalyse liefert zwar eine unabdingbare und wesentliche Grundlage für Planungen und unternehmerische Entscheidungen. Es liegt aber letztlich an der persönlichen Kompetenz des Unternehmers, die internen und externen Rahmenbedingungen umfassend wahrzunehmen und zu interpretieren, um für sein persönliches Unternehmen die richtigen und verantwortbaren Entscheidungen zu treffen.
Der vorliegende Beitrag wurde auch im Magazin „Schule und Beratung“ (SuB), der offiziellen Informationsschrift des Bayerischen Staatsministeriums für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten, veröffentlicht (Ausgabe 8/2013, Seiten 57-59).

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